"Tiene constancia anotada" es una de las frases que más dudas genera al comprar un inmueble en República Dominicana. Suena a título, pero no lo es del todo. Aquí te explicamos qué es una constancia anotada, en qué se diferencia de un certificado de título y qué riesgos asumes si compras con ella.
En resumen: el certificado de título ampara un inmueble individualizado (deslindado). La constancia anotada ampara una porción de una parcela que no ha sido medida por separado. Desde la Ley 108-05 ya no se emiten constancias nuevas, y para transferir las que existen hay que individualizar primero esos derechos.
¿Qué es un certificado de título?
Es el documento que emite el Registro de Títulos para acreditar que una persona es dueña de un inmueble individualizado: medido, con sus linderos, su designación catastral y su matrícula. Es lo que comúnmente se llama título deslindado. Lo explicamos a fondo en título deslindado: qué significa.
¿Qué es una constancia anotada?
Es un documento que acredita derechos sobre una porción de una parcela más grande, sin que esa porción haya sido medida y separada. Por ejemplo: "X metros cuadrados dentro de la parcela tal". Dice cuánto te corresponde, pero no exactamente dónde.
Durante años fue la forma más común de vender partes de terrenos grandes. El problema es que varias personas podían tener constancias dentro de la misma parcela sin que nadie supiera con precisión qué porción era de quién.
Qué cambió con la Ley 108-05
- La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en su artículo 129, prohibió emitir constancias anotadas nuevas.
- El Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas regula las que ya existían. Cuando se permite transferir una, el documento lleva una leyenda: esos derechos son intransferibles hasta que se individualicen con un acto de levantamiento parcelario aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, y no cuentan con la protección del Fondo de Garantía de la Ley 108-05.
- En la práctica, sobre una constancia anotada casi no se puede hacer ninguna actuación registral sin deslindar antes.
Si ves en un documento la frase "intransferible y sin protección del Fondo de Garantía", estás ante una constancia anotada que todavía no ha sido deslindada. No pagues el total sin asesoría legal.
Diferencias, punto por punto
| Certificado de título | Constancia anotada | |
|---|---|---|
| Inmueble | Individualizado (deslindado) | Porción de una parcela sin individualizar |
| Ubicación exacta | Definida en un plano propio | No definida |
| Se pueden emitir nuevos | Sí | No, desde la Ley 108-05 |
| Transferir o hipotecar | Directamente | Hay que deslindar antes |
| Fondo de Garantía | Sí | No |
| Facilidad para financiar | Alta | Baja: los bancos piden un inmueble registrable |
Riesgos de comprar con constancia anotada
- Superposición: que la porción que crees comprar se cruce con la de otra persona dentro de la misma parcela.
- Conflictos de linderos con vecinos o con otros dueños de constancias.
- No conseguir préstamo: sin un inmueble individualizado, la hipoteca se complica.
- Dificultad para vender: el próximo comprador va a exigir el deslinde.
- Costos y tiempo extra: el deslinde requiere agrimensor, revisión técnica y registro, y si alguien se opone, se alarga.
Qué hacer si el inmueble que te gusta tiene constancia anotada
- Pide que el vendedor haga el deslinde antes de cerrar la venta.
- Si aun así decides avanzar, que el contrato condicione los pagos al deslinde aprobado y registrado, con fechas y penalidades.
- Contrata a un agrimensor para revisar la parcela y a un abogado para revisar el historial registral.
- Pide la certificación del estado jurídico del inmueble al Registro Inmobiliario. Te explicamos cómo en cómo verificar un título de propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Una constancia anotada es un título falso?
No. Es un documento legítimo que acredita derechos reales, pero sobre una porción no individualizada. El riesgo no es que sea falsa, sino que no define con precisión qué parte del terreno te pertenece.
¿Puedo heredar una constancia anotada?
Sí, los derechos se heredan. Pero para dividir, vender o hipotecar esa porción, los herederos normalmente tendrán que deslindar.
¿Un apartamento puede tener constancia anotada?
Un apartamento en un condominio registrado debe tener su propio certificado de título. Si te ofrecen un apartamento "con constancia", es señal de que el terreno o el condominio no se han regularizado: pide explicaciones antes de seguir.
Fuentes
- Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas.
- Escuela Nacional de la Judicatura: el problema de la falta de plano de deslinde.
- Registro Inmobiliario.
Guía informativa, no asesoría legal ni financiera. Requisitos, montos e impuestos cambian: confírmalos con la entidad o con un abogado antes de firmar.