El contrato de promesa de venta es el documento que firmas cuando separas un apartamento, sobre todo si es en planos. Muchas personas lo firman sin leerlo bien, y es justo donde se deciden la fecha de entrega, las penalidades y lo que pasa con tu dinero si algo sale mal. Esto es lo que debe incluir.
En resumen: la promesa debe identificar bien a las partes y al inmueble, fijar el precio y el plan de pagos, la fecha de entrega con penalidades, qué pasa si no te aprueban el préstamo y las condiciones para desistir. Fírmala con las firmas legalizadas por un notario y después de que un abogado la revise.
¿Qué es una promesa de venta?
Es un contrato en el que el vendedor se compromete a venderte el inmueble y tú a comprarlo, en las condiciones acordadas. El artículo 1589 del Código Civil dice que la promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio. Por eso no es un simple "apartado": te obliga a ti y obliga al vendedor.
| Promesa de venta | Contrato de compraventa | |
|---|---|---|
| Cuándo se firma | Al separar o mientras se construye | Al cerrar la compra, con el pago completo o el préstamo |
| Para qué sirve | Fija las condiciones y el plan de pagos | Transfiere la propiedad y se inscribe en el Registro de Títulos |
| Uso habitual | Proyectos en planos y ventas a plazos | Toda compra, al final |
Lo que debe incluir
1. Las partes
Nombre, cédula, estado civil y domicilio de cada uno. Si vende una empresa, sus datos y el documento que autoriza a quien firma. Si alguien firma por poder, el poder notarial.
2. El inmueble
Proyecto, edificio, número de unidad, nivel, metros cuadrados, parqueos y áreas comunes. Para lo construido, la designación catastral y la matrícula. Para lo que está en planos, el plano y las especificaciones como anexo.
3. El precio y el plan de pagos
Precio total, monto de la separación, cuotas de la inicial con sus fechas y cómo se paga el saldo. Indica la cuenta donde se paga: la de la empresa o la del fideicomiso.
4. La fecha de entrega
Una fecha concreta, no "aproximada". Y qué pasa si se atrasa.
5. Penalidades para las dos partes
Si tú te atrasas en un pago, hay penalidad; si el desarrollador se atrasa en la entrega, también debe haberla a tu favor.
6. Si no te aprueban el préstamo
Una cláusula que diga qué pasa con tu dinero si, después de pagar la inicial, ninguna entidad te aprueba la hipoteca.
7. Desistimiento
Qué porcentaje se queda el vendedor si tú desistes, y en cuánto tiempo te devuelven el resto.
8. Cambios de precio
Revisa con lupa cualquier cláusula de incremento de precio. Si la hay, debe decir exactamente cuándo y cuánto puede subir. Una cláusula abierta puede costarte mucho dinero.
9. Terminaciones y cambios
Qué materiales y equipos incluye, y si el desarrollador puede cambiarlos por otros "de igual calidad".
10. Gastos e impuestos
Quién paga el impuesto de transferencia, los gastos legales y la constitución del condominio. Lee impuesto de transferencia inmobiliaria.
Antes de firmar
- Verifica el título del terreno o del inmueble. Lee cómo verificar un título.
- Confirma el fideicomiso y la fiduciaria, si es en planos. Lee Ley 189-11 de fideicomiso.
- Haz que un abogado de tu confianza revise el texto, no solo el del vendedor.
- Firma con las firmas legalizadas por un notario y quédate con un original.
Preguntas frecuentes
¿La separación me obliga a comprar?
Depende de lo que firmes. Si solo pagaste una separación con un recibo, pide por escrito qué pasa con ese dinero si no compras. Si firmaste una promesa, rigen sus cláusulas de desistimiento.
¿Puedo ceder mi promesa a otra persona?
Solo si el contrato lo permite. Muchos lo permiten con autorización del vendedor y, a veces, con un cargo.
Fuentes
- Código Civil de la República Dominicana, artículo 1589.
- El Nuevo Diario: la cláusula de incremento de precio en las promesas de venta.
- Acoprovi: nueve factores para comprar una propiedad.
Guía informativa, no asesoría legal ni financiera. Requisitos, montos e impuestos cambian: confírmalos con la entidad o con un abogado antes de firmar.