Comprar un apartamento en República Dominicana no es complicado si sabes el orden: primero el presupuesto y el préstamo, después el inmueble, y antes de pagar un peso, el título. Esta guía te lleva por cada paso, con lo que cuesta, los documentos que te van a pedir y dónde se hace cada trámite.
En resumen: define cuánto puedes pagar, precalifícate con un banco o asociación, revisa si aplicas al Bono Primera Vivienda, verifica el título en el Registro Inmobiliario, firma con un abogado, paga el impuesto de transferencia en la DGII y registra el apartamento a tu nombre.
Los pasos, de un vistazo
- Calcula tu presupuesto: precio, inicial y gastos de cierre.
- Precalifícate para el préstamo hipotecario.
- Revisa si aplicas al Bono Primera Vivienda o a los programas del Gobierno.
- Elige entre un apartamento en planos o uno ya construido.
- Verifica el título y las deudas del inmueble.
- Separa y firma el contrato con un abogado.
- Paga el impuesto de transferencia en la DGII.
- Registra el apartamento a tu nombre y múdate.
1. Calcula tu presupuesto (más allá del precio)
El precio del apartamento es solo una parte. Para saber si te alcanza, suma tres cosas:
- La inicial: la parte del precio que pagas tú. El banco o la asociación financia el resto, según tu perfil y el tipo de vivienda.
- La cuota mensual: depende del monto del préstamo, la tasa y el plazo. Pruébala con distintos valores en la calculadora de cuota de dominicana.do.
- Los gastos de cierre: impuestos, abogado o notario, tasación y seguros. Se pagan aparte y no suelen entrar en el préstamo.
Gastos de cierre que debes tener en cuenta
| Gasto | Quién lo paga | Qué es |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (3 %) | Comprador | Se paga en la DGII antes de registrar el apartamento a tu nombre. |
| Inscripción de la hipoteca | Comprador (si usa préstamo) | Impuesto al registrar la hipoteca. La Ley 30-26 lo baja de 2 % a 1 % en 2027 y lo elimina desde 2028. |
| Abogado o notario | Según lo acordado | Revisa documentos, redacta el contrato y lleva el expediente al Registro de Títulos. |
| Tasación | Comprador | El banco la pide para saber cuánto vale el inmueble que garantiza el préstamo. |
| Seguros | Comprador | Con préstamo, el banco suele exigir seguro de vida y de incendio; se pagan junto a la cuota. |
Una regla práctica: no comprometas en la cuota más de lo que podrías seguir pagando si tus ingresos bajan unos meses. Deja un fondo para emergencias aparte de la inicial.
2. Precalifícate para el préstamo hipotecario
Antes de enamorarte de un apartamento, pregunta en tu banco o asociación cuánto te prestarían. La precalificación te dice el monto, la tasa aproximada y el plazo, y te ahorra visitar proyectos que no puedes pagar.
Documentos que suelen pedir
- Cédula de identidad (o pasaporte, si vives fuera).
- Carta de trabajo con salario y antigüedad, o tus últimas declaraciones de impuestos si eres independiente.
- Estados de cuenta de los últimos meses.
- Autorización para revisar tu historial de crédito: si tienes deudas atrasadas, ponlas al día antes de solicitar.
¿Banco, asociación o cooperativa?
Los bancos múltiples concentran la mayor parte de las hipotecas del país, pero las asociaciones de ahorros y préstamos nacieron justamente para financiar viviendas y muchas tienen planes para la inicial. Las cooperativas también prestan para vivienda a sus socios. Compara la tasa, el plazo, si la tasa es fija o variable, los seguros y las comisiones por pagar antes de tiempo. Desde agosto de 2026 puedes ver las tasas a las que cada entidad está prestando en SIMBAD, de la Superintendencia de Bancos, y ProUsuario orienta y recibe reclamos si algo no está claro.
3. ¿Aplicas al Bono Primera Vivienda?
Si es tu primera vivienda y el proyecto está clasificado como vivienda de bajo costo, puedes recibir un bono de la DGII que ayuda a completar la inicial. Lo más importante:
- Precio tope: para 2026, la vivienda de bajo costo llega hasta RD$5,450,851.12. La DGII actualiza este monto cada año.
- Primera y única vivienda: ni tú ni tu cónyuge pueden tener inmuebles registrados. Se comprueba con una certificación de Catastro Nacional.
- Proyecto calificado: no basta con que el precio esté por debajo del tope. El proyecto debe estar clasificado como vivienda de bajo costo y registrado en la DGII, normalmente dentro de un fideicomiso.
- Quién lo pide: lo tramita la fiduciaria del proyecto, no el comprador directamente.
- Condición: no puedes vender ni alquilar el apartamento durante al menos cinco años; si lo haces, debes devolver el bono.
Además, el Gobierno tiene los programas Mi Vivienda y Familia Feliz, que dan bonos para la inicial y la tasa a familias que cumplen ciertos requisitos. Ojo: desde mayo de 2026 el MIVHED no recibe solicitudes nuevas y revisa las que llegaron hasta el 30 de diciembre de 2025. Mira en Fonvivienda si vuelven a abrir.
4. En planos o ya construido: qué cambia
Apartamento en planos
Suele ser más barato y te permite pagar la inicial en cuotas mientras se construye. A cambio, asumes el riesgo de atrasos. Antes de separar:
- Pregunta si el proyecto está en un fideicomiso (Ley 189-11): tu dinero lo administra una fiduciaria y no se mezcla con las cuentas del desarrollador.
- Pide la licencia de construcción y el plano del apartamento que te venden, con metros y terminaciones.
- Revisa qué otros proyectos ha entregado la constructora y si los entregó a tiempo.
- Exige que el contrato diga la fecha de entrega y qué pasa si se atrasa.
Apartamento de reventa
Lo ves terminado y te mudas antes, pero hay que revisar más el pasado del inmueble: estado de la estructura, filtraciones, instalaciones eléctricas y si las cuotas del condominio están al día. Pide al administrador una carta de no deuda.
5. Verifica el título antes de pagar
Este es el paso que más dinero ahorra. Antes de entregar cualquier pago importante, tu abogado debe confirmar:
- Que el inmueble tiene certificado de título a nombre de quien vende. Si en vez de eso hay una constancia anotada, el apartamento está en una porción de una parcela sin deslindar: se puede comprar, pero es más riesgoso y conviene que el vendedor haga el deslinde primero.
- Que no tiene cargas ni gravámenes (hipotecas, embargos, oposiciones). Se ve en la certificación del estado jurídico del inmueble que emite el Registro Inmobiliario.
- Que los impuestos están al día, incluido el IPI si aplica.
- Que quien firma puede vender: si el dueño está casado, normalmente firma también su cónyuge; si es una empresa, quien firma debe tener poder.
Si te ofrecen un apartamento "muy barato" sin título o con prisa por cobrar en efectivo, detente. Es la forma más común de estafa inmobiliaria.
6. Separa y firma el contrato con un abogado
Para apartar un apartamento se suele pagar una separación. Pide siempre un recibo y un documento que diga qué pasa con ese dinero si al final no compras.
- En planos: se firma un contrato de promesa de venta con el plan de pagos, la fecha de entrega y las penalidades.
- Ya construido: se firma el contrato de compraventa, con las firmas legalizadas por un notario.
Paga siempre por transferencia o cheque a nombre del vendedor o del fideicomiso, nunca en efectivo: así queda constancia de cada pago.
7. Paga el impuesto de transferencia en la DGII
El comprador paga un impuesto de 3 % sobre el valor del inmueble. La DGII toma como base el mayor entre el precio del contrato y su propia tasación. Se paga antes de registrar el apartamento a tu nombre, y el recibo forma parte del expediente.
Excepción: si compras tu primera vivienda en un proyecto de bajo costo dentro de un fideicomiso y con préstamo hipotecario, estás exento de este impuesto hasta el tope de vivienda de bajo costo (RD$5,450,851.12 en 2026), según los artículos 129 y 131 de la Ley 189-11 y sus modificaciones.
¿Lo eliminó la Ley 30-26? No. El 3 % de transferencia sigue vigente. Mira abajo qué cambió en junio de 2026.
Ley 30-26: qué cambió (y qué no) en los impuestos al comprar
La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, cambió varios impuestos. Algunas webs dicen que eliminó el impuesto de transferencia inmobiliaria, y no es así:
- El 3 % de transferencia que paga el comprador sigue vigente. Es el impuesto del artículo 7 de la Ley 173-07 y la nueva ley no lo tocó.
- Lo que baja es otro impuesto: el 2 % unificado sobre las operaciones que se inscriben según la Ley de Registro y Conservación de Hipotecas, como inscribir la hipoteca cuando compras con préstamo. Según el artículo 59 de la Ley 30-26, baja a 1 % en 2027 y desaparece desde 2028.
- Hay un impuesto nuevo, pero para el vendedor: la ley creó un impuesto de 10 % sobre la ganancia al vender un inmueble, como pago único y definitivo, para personas físicas. Su reglamento todavía estaba pendiente en octubre de 2026.
| Impuesto | Quién lo paga | 2026 | 2027 | Desde 2028 |
|---|---|---|---|---|
| Transferencia inmobiliaria | Comprador | 3 % | 3 % | 3 % |
| Operaciones registrales, como inscribir la hipoteca | Comprador con préstamo | 2 % | 1 % | Eliminado |
| Ganancia al vender un inmueble | Vendedor (persona física) | 10 % (nuevo) | 10 % | 10 % |
Si compras con préstamo, pregunta a tu banco o a tu abogado cuánto pagarás por inscribir la hipoteca según la fecha en que se registre. Los cambios dependen de la fecha y de cómo los aplique la DGII, así que confírmalo antes de firmar.
Fuentes: El Inmobiliario y el informe de Guzmán Ariza sobre la Ley 30-26.
8. Registra el apartamento a tu nombre
Con el contrato, el recibo de la DGII y el certificado de título del vendedor, tu abogado deposita el expediente en el Registro de Títulos. Al terminar, el Registro emite un nuevo certificado de título a tu nombre. Si compraste con préstamo, en el mismo trámite se inscribe la hipoteca a favor del banco.
Guarda copias de todo: contrato, recibos, certificado de título y documentos del préstamo.
Después de mudarte
- Servicios: pon a tu nombre los contratos de luz, agua e internet. Tienes los enlaces de las distribuidoras y las telefónicas en el directorio de apartamentos.
- Condominio: paga la cuota de mantenimiento y conoce el reglamento del edificio; la Ley 5038 regula los condominios.
- IPI: el impuesto al patrimonio inmobiliario es de 1 % anual sobre lo que exceda el monto exento que fija la DGII cada año (alrededor de RD$10.7 millones en 2026, sumando todos tus inmuebles). Si tu único apartamento vale menos, no pagas.
Errores que debes evitar
- Pagar la separación sin haber visto el título.
- Calcular solo la cuota y olvidar los gastos de cierre y los seguros.
- Firmar una promesa de venta sin fecha de entrega ni penalidades.
- Pagar en efectivo o a nombre de un intermediario.
- Comprar en planos sin preguntar por el fideicomiso ni por los proyectos anteriores de la constructora.
- No comparar al menos tres ofertas de préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un apartamento en RD si vivo en el exterior?
Sí. Los dominicanos en el exterior pueden comprar y financiar con bancos y asociaciones del país, y también pueden optar por el Bono Primera Vivienda si cumplen los requisitos. Si no puedes viajar para firmar, se puede hacer con un poder notarial a alguien de confianza.
¿Necesito abogado?
No es obligatorio en todos los casos, pero es muy recomendable: revisa el título, redacta el contrato y lleva el registro. Su costo es pequeño frente al riesgo de comprar un inmueble con problemas.
¿Qué pasa si el título es una constancia anotada?
Significa que el apartamento está en una parcela sin deslindar. Se puede comprar, pero es más difícil de vender o hipotecar después. Lo más seguro es pedir que el vendedor haga el deslinde y entregue un certificado de título.
Guías para cada paso
- Presupuesto: ¿Cuánto necesitas de inicial? y calculadora de préstamo hipotecario.
- Préstamo: requisitos y documentos, dónde pedir tu hipoteca y préstamo con cooperativa.
- Ayudas: Bono Primera Vivienda 2026, vivienda de bajo costo y Mi Vivienda y Familia Feliz.
- Elegir: precios por sector en Santo Domingo y comprar en planos.
- Título: título deslindado, constancia anotada vs. certificado de título y cómo verificar un título.
- Contrato y protección: promesa de venta, Ley 189-11 de fideicomiso y estafas con apartamentos.
- Impuestos y vida en condominio: impuesto de transferencia, IPI y Ley 5038 de condominios.
Fuentes y enlaces oficiales
- DGII: impuesto de transferencia, Bono Primera Vivienda e IPI.
- Registro Inmobiliario: certificados de título y estado jurídico.
- Fonvivienda y MIVHED: Mi Vivienda, Familia Feliz y vivienda de bajo costo.
- ProUsuario: orientación y reclamos ante bancos y asociaciones.
Guía informativa, no asesoría legal ni financiera. Requisitos, montos e impuestos cambian: confírmalos con la entidad o con un abogado antes de firmar.