Comprar un apartamento en planos te permite pagar menos y repartir la inicial en cuotas mientras se construye. Pero también asumes riesgos: atrasos, cambios en el proyecto o, en el peor caso, que no se termine. Estas son las 10 preguntas que debes hacer antes de firmar.
En resumen: confirma quién es dueño del terreno, que el proyecto tiene permisos y fideicomiso, a nombre de quién pagas, qué ha entregado antes la constructora y qué dice el contrato sobre la fecha de entrega, las penalidades y los cambios de precio.
Cómo funciona la compra en planos
Lo habitual en RD es pagar una separación, luego la inicial en cuotas durante la construcción y, al recibir el apartamento, el saldo con un préstamo hipotecario. Se firma un contrato de promesa de venta y, al final, el de compraventa.
| Ventajas | Riesgos |
|---|---|
| Precio más bajo que el de un apartamento terminado | Atrasos en la entrega |
| Inicial en cuotas, sin pagarla de una vez | Cambios en terminaciones o metros |
| Puedes elegir piso, vista o distribución | Aumentos de precio si el contrato los permite |
| Posible beneficio si es de bajo costo | Que el proyecto no se termine |
Las 10 preguntas
1. ¿Quién es el dueño del terreno?
El desarrollador debe ser dueño del terreno o tener un documento legal que lo autorice a construir. Pide el certificado de título y verifica su estado. Lee cómo verificar un título de propiedad.
2. ¿Tiene los permisos?
Pregunta en qué etapa están los permisos municipales y la licencia de construcción del MIVHED, y pide copia.
3. ¿Hay fideicomiso? ¿Qué fiduciaria?
Con un fideicomiso, tu dinero lo administra una fiduciaria en un patrimonio separado del desarrollador. Lee Ley 189-11 de fideicomiso.
4. ¿A nombre de quién pago?
Los pagos deben ir a la empresa desarrolladora o al fideicomiso del proyecto, nunca a una cuenta personal ni en efectivo.
5. ¿Qué ha entregado antes la constructora?
Visita proyectos anteriores, pregunta a sus dueños si los entregaron a tiempo y con lo prometido.
6. ¿Cuál es la fecha de entrega y qué pasa si se atrasa?
El contrato debe tener una fecha concreta y una penalidad por atraso a tu favor, no solo penalidades para el comprador.
7. ¿Puede cambiar el precio?
Revisa si hay una cláusula de incremento de precio. Si existe, que diga exactamente cuándo y cuánto puede subir.
8. ¿Qué incluye exactamente?
Metros, distribución, terminaciones, parqueo y áreas comunes deben estar descritos en el contrato o en un anexo con el plano.
9. ¿Es vivienda de bajo costo?
Si lo es y es tu primera vivienda, podrías recibir el Bono Primera Vivienda y no pagar el impuesto de transferencia. Lee vivienda de bajo costo 2026.
10. ¿Quién firma y con qué autoridad?
Pide el registro mercantil y el acta o poder que autoriza a la persona que firma en nombre de la empresa.
No firmes la promesa de venta sin que un abogado la revise. Lee qué debe incluir el contrato de promesa de venta.
Antes de recibir el apartamento
- Haz una inspección con alguien que sepa de construcción: filtraciones, electricidad, terminaciones.
- Anota por escrito los defectos y pide que se corrijan antes de firmar la entrega.
- Coordina con tiempo el préstamo para el saldo: la tasación y la aprobación tardan.
- Confirma cuándo se registrará el condominio y recibirás el certificado de título de tu unidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto no se termina?
Depende del contrato y de si hay fideicomiso. Con un fideicomiso, los bienes y fondos del proyecto están separados del patrimonio del desarrollador, lo que ayuda a protegerlos. Sin él, tendrías que reclamar directamente a la empresa.
¿Puedo vender mi apartamento antes de que lo entreguen?
Algunos contratos permiten ceder la promesa de venta, a veces con un cargo. Revisa esa cláusula antes de firmar.
Fuentes
Guía informativa, no asesoría legal ni financiera. Requisitos, montos e impuestos cambian: confírmalos con la entidad o con un abogado antes de firmar.